Le bail de location : clauses essentielles a connaitre

Le bail de location est la pierre angulaire de la relation entre propriétaire et locataire. Encadre par la loi du 6 juillet 1989 et renforce par la loi ALUR, il obeit à un formalisme strict dont le non-respect peut entrainer la nullite de certaines clauses. À Rennes, Partner Immobilier redige et securise les baux de location de ses mandants depuis plus de trente-cinq ans.

Les parties au contrat et la designation du logement

L'identification des parties

Le bail doit mentionner l'identite complete du bailleur et du locataire : nom, prenom, date de naissance, adresse. Lorsque le propriétaire est une société civile immobilière (SCI), la denomination sociale, le siege et le numero d'immatriculation doivent figurer au contrat.

La description du logement

L'adresse precise, la surface habitable (loi Boutin), le nombre de pieces, l'etage, les parties annexes (cave, parking, jardin) et les équipements fournis doivent etre detailles. À Rennes, ou les surfaces des logements anciens sont parfois mal evaluees, un mesurage precis evite les contestations ulterieures. Le locataire peut en effet demander une diminution de loyer si la surface reelle est inferieure de plus de 5 % a celle indiquee.

La destination des lieux

Le bail précise l'usage du logement : habitation principale exclusive, usage mixte professionnel et habitation, ou autre. En Ille-et-Vilaine, les baux a usage mixte sont frequents chez les professions liberales installees dans les quartiers residentiels de Rennes.

La duree du bail et les conditions de renouvellement

Bail vide : trois ans minimum

Pour une location vide, la duree minimale est de trois ans lorsque le bailleur est une personne physique, et de six ans lorsqu'il s'agit d'une personne morale (SCI soumise à l'IS, par exemple). A l'échéance, le bail se renouvelle tacitement pour la meme duree.

Bail meublé : un an minimum

La location meublée impose une duree minimale d'un an, reduite a neuf mois pour un bail etudiant. Le renouvellement est egalement tacite. Rennes, ville universitaire avec plus de 70 000 etudiants, concentre une part importante de locations meublées.

Le conge et le préavis

Le locataire peut donner conge à tout moment avec un préavis de trois mois (un mois en zone tendue, ce qui est le cas de Rennes Metropole depuis 2015). Le bailleur ne peut donner conge qu'a l'échéance du bail, avec un préavis de six mois et pour un motif legitime : reprise personnelle, vente, ou motif serieux et legitime.

Le loyer et les charges

La fixation du loyer

Dans les zones soumises à l'encadrement des loyers, comme Rennes depuis 2020, le loyer ne peut exceder un plafond fixe par arrete prefectoral. Notre article sur l'encadrement des loyers à Rennes detaille ce dispositif. En dehors de l'encadrement, le loyer est librement fixe à la première mise en location.

La clause de révision

Le bail peut prévoir une clause de révision annuelle du loyer en fonction de l'indice de référence des loyers (IRL) publie par l'INSEE. Sans cette clause, le loyer reste fixe pendant toute la duree du bail. Consultez notre guide sur la révision de loyer et l'indice IRL pour en comprendre le mecanisme.

Les charges locatives

Les charges recuperables sont limitativement enumerees par le décret du 26 aout 1987. Elles couvrent l'entretien des parties communes, l'eau froide, le chauffage collectif, la taxe d'enlevement des ordures menageres, entre autres. Le bail doit indiquer le montant de la provision pour charges et les modalites de régularisation annuelle.

Le dépôt de garantie

Le montant autorise

Le dépôt de garantie est plafonne à un mois de loyer hors charges pour une location vide, et a deux mois pour une location meublée. Il est verse à la signature du bail. Pour tout savoir sur sa restitution, consultez notre article dedie au dépôt de garantie.

Les conditions de restitution

Le bailleur dispose d'un mois pour restituer le dépôt de garantie si l'état des lieux de sortie est conforme a celui d'entree, et de deux mois en cas de retenues justifiees. Tout retard donne lieu à une penalite de 10 % du loyer par mois de retard.

Les clauses resolutoires

La clause resolutoire pour impayé

Cette clause prevoit la résiliation automatique du bail en cas de non-paiement du loyer ou des charges, deux mois apres un commandement de payer reste infructueux. Elle securise considerablement la position du bailleur en cas de loyer impayé.

La clause resolutoire pour défaut d'assurance

Le locataire est tenu de souscrire une assurance habitation. La clause resolutoire permet la résiliation du bail un mois apres une mise en demeure restee sans effet si le locataire ne justifie pas de son assurance.

La clause resolutoire pour troubles de voisinage

Les nuisances repetees et constatees peuvent egalement fonder la résiliation du bail si une clause resolutoire le prevoit expressement.

Les clauses interdites

Le cadre legal

La loi du 6 juillet 1989 enumere les clauses reputees non ecrites, c'est-a-dire nulles de plein droit. Parmi elles : l'interdiction de recevoir des visiteurs, l'obligation de souscrire une assurance aupres d'une compagnie designee par le bailleur, la facturation de frais de relance ou de quittancement, ou encore l'imposition de penalites en cas de retard de paiement.

Les clauses abusives les plus frequentes

À Rennes comme ailleurs, certains baux comportent encore des clauses interdites : obligation de laisser visiter le logement les jours feries, interdiction d'avoir un animal domestique (non dangereux), obligation de verser le loyer par prélevément automatique. Ces clauses sont inapplicables meme si le locataire les a signees.

Les annexes obligatoires du bail

Les diagnostics techniques

Le dossier de diagnostics techniques (DDT) doit etre annexe au bail. Il comprend le diagnostic de performance énergétique (DPE), le constat de risque d'exposition au plomb (CREP), l'état des risques et pollutions (ERP), et le diagnostic électricité et gaz pour les installations de plus de quinze ans. Notre guide sur les diagnostics immobiliers obligatoires detaille chacun de ces documents.

Les autres annexes

La notice d'information sur les droits et obligations des parties, l'état des lieux d'entree, l'attestation d'assurance du locataire, et l'extrait du règlement de copropriété relatif aux parties privatives completent le dossier.

L'accompagnement par un professionnel

Chez Partner Immobilier, nous redigeons des baux conformes à la législation en vigueur, adaptes à la specificite de chaque bien et protegeant les intérêts du propriétaire. Notre connaissance du marche rennais et d'Ille-et-Vilaine nous permet de conseiller nos mandants sur la fixation du loyer, le choix des clauses et la constitution du dossier locatif.

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