État des lieux d'entree et de sortie : bonnes pratiques pour propriétaires

L'état des lieux est un document capital de toute relation locative. Realise à l'entree puis à la sortie du locataire, il constitue la référence pour comparer l'état du logement et determiner les éventuelles retenues sur le dépôt de garantie. À Rennes, ou le parc locatif est particulièrement dynamique, Partner Immobilier réalisé plusieurs centaines d'états des lieux chaque annee depuis 1990.

Le cadre légal de l'état des lieux

Une obligation pour toute location

Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, l'état des lieux est obligatoire pour toute location a usage de residence principale, qu'elle soit vide ou meublée. Il doit etre réalisé de manière contradictoire entre le bailleur (ou son mandataire) et le locataire.

Les mentions obligatoires

Le décret du 30 mars 2016 impose un formalisme precis : type d'état des lieux (entree ou sortie), date de realisation, localisation du logement, nom des parties, rélevés des compteurs d'énergie, detail de l'ensemble des cles remises, et description précise de chaque piece et équipement.

Les consequences en l'absence d'état des lieux

Sans état des lieux d'entree, le locataire est presume avoir recu le logement en bon état. A l'inverse, l'absence d'état des lieux de sortie empeche le bailleur de justifier des retenues sur le dépôt de garantie. Il est donc dans l'intérêt des deux parties de réaliser ce document avec le plus grand soin.

L'état des lieux d'entree : methodologie

Choisir le bon moment

L'état des lieux d'entree doit etre réalisé le jour de la remise des cles, dans un logement vide de tout mobilier du precedent occupant. Privilegiez la lumiere naturelle : un rendez-vous en journee permet de mieux detecter les défauts. À Rennes, ou certains appartements anciens du centre-ville sont peu lumineux, l'utilisation d'une lampe torche est recommandee.

Passer en revue chaque élément

Procedez piece par piece, du sol au plafond. Pour chaque élément (murs, plafond, sol, menuiseries, équipements sanitaires, prises electriques), notez l'état avec precision : bon état, traces d'usure legere, fissure de X centimetres, tache sur moquette, etc. Plus la description est precise, plus elle sera exploitable en cas de litige.

Photographier et documenter

Completez l'état des lieux ecrit par des photographies datees. Si le document est réalisé sur tablette numerique, les photos peuvent etre directement integrees au rapport. Chez Partner Immobilier, nous utilisons un outil numerique qui horodate automatiquement chaque cliche.

Verifier les équipements

Testez systematiquement les volets roulants, robinets, chasses d'eau, plaques de cuisson, radiateurs, VMC et interphone. Un équipement defaillant non signale à l'entree sera repute fonctionnel et pourra donner lieu à une retenue injustifiee en sortie.

L'état des lieux de sortie : les points de vigilance

Comparer avec l'état des lieux d'entree

L'état des lieux de sortie se réalisé en vis-a-vis de celui d'entree. Chaque dégradation constatee est comparee à l'état initial. C'est pourquoi la precision du document d'entree est determinante.

Distinguer usure normale et dégradation

La loi distingue la vetuste (usure normale liee au temps) des dégradations imputables au locataire. Un parquet legerement marque apres cinq ans d'occupation rélevé de l'usure normale. En revanche, un trou dans une porte ou une moquette brulee constitue une dégradation. L'application d'une grille de vetuste, souvent annexee au bail de location, permet d'objectiver cette distinction.

La grille de vetuste

La grille de vetuste fixe une duree de vie theorique pour chaque composant du logement : peinture (7 a 10 ans), moquette (7 ans), parquet (25 ans), robinetterie (10 ans). Au-dela de cette duree, le remplacement est à la charge du propriétaire. Chez Partner Immobilier, nous annexons systematiquement une grille de vetuste aux baux que nous redigeons à Rennes et en Ille-et-Vilaine.

Le délai de contestation

Le locataire dispose de dix jours apres la signature de l'état des lieux d'entree pour demander sa modification. En sortie, toute contestation doit etre formulee avant signature ou mentionnee en reserve sur le document.

Les erreurs frequentes a éviter

Realiser l'état des lieux à la hate

Un état des lieux baclee est source de litiges. Comptez trente a quarante-cinq minutes pour un studio, et jusqu'a une heure trente pour un grand appartement. Ne cedez pas à la pression d'un locataire presse.

Omettre les parties annexes

Cave, parking, balcon, terrasse, jardin : ces espaces font partie integrante du logement et doivent figurer dans l'état des lieux. À Rennes, de nombreuses maisons du quartier Thabor-Saint-Helier disposent de jardins dont l'entretien incombe au locataire.

Ne pas rélevér les compteurs

Les rélevés de compteurs d'eau, d'électricité et de gaz à l'entree et à la sortie permettent de repartir equitablement les consommations. Leur absence peut engendrer des contestations lors de la régularisation des charges.

L'état des lieux numerique : un atout pour la gestion locative

Les avantages du numerique

L'état des lieux numerique offre plusieurs avantages : photos integrees, signature electronique, envoi instantane aux parties, archivage securise. Il reduit les risques de perte et facilite la comparaison entree/sortie.

Un document juridiquement valable

Depuis la loi ALUR, l'état des lieux numerique à la meme valeur juridique que le document papier, a condition qu'il soit signe par les deux parties et que chacune en recoive un exemplaire.

Faire appel à un professionnel pour vos états des lieux

Pourquoi déléguer cette étape

Un professionnel de la gestion locative maitrise le formalisme legal, dispose des outils adaptes et apporte un regard neutre qui limite les contestations. À Rennes, Partner Immobilier réalisé les états des lieux dans le cadre de ses mandats de gestion, mais intervient egalement ponctuellement pour les propriétaires qui gerent seuls leur bien.

Le recours à un commissaire de justice

En cas de desaccord entre les parties, l'état des lieux peut etre réalisé par un commissaire de justice (huissier). Les frais sont alors partages par moitie entre le bailleur et le locataire.

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