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title: "Bilan de la loi ELAN sur la gestion de copropriété : ce qui a vraiment changé" slug: loi-elan-impact-copropriete-bilan date: "2026-05-03" author: "Partner Immobilier" description: "Promulguée le 23 novembre 2018, la loi Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique (ELAN) a marqué un tournant majeur dans le paysage immobilier fra" category: "Reglementation & Juridique" keywords: - loi ELAN - copropriete - reforme syndic - obligations syndic - reglementation immobiliere related: - fonds-travaux-copropriete-loi-alur - missions-syndic-copropriete - reglement-copropriete-droits-obligations - carte-professionnelle-cpi-renouvellement

Bilan de la loi ELAN sur la gestion de copropriété : ce qui a vraiment changé

Promulguée le 23 novembre 2018, la loi Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique (ELAN) a marqué un tournant majeur dans le paysage immobilier français. Avec l'ambition de faciliter la construction de logements, de simplifier les procédures et de moderniser la gestion des copropriétés, elle a introduit des modifications substantielles à la loi du 10 juillet 1965, pilier du statut de la copropriété des immeubles bâtis. Chez Partner Immobilier, syndic, gestionnaire locatif et agent immobilier à Rennes depuis 1990, nous avons accompagné de près l'application de cette réforme. Forts de notre expérience au 40 rue de Redon, nous vous proposons un bilan détaillé des évolutions apportées par la loi ELAN et de leur impact concret sur la vie des copropriétés en Ille-et-Vilaine et plus largement en Bretagne.

La loi ELAN : une réforme en profondeur de la copropriété

La loi ELAN ne s'est pas contentée de retouches mineures. Elle a initié une refonte significative de la gestion des immeubles en copropriété, en s'appuyant sur plusieurs ordonnances et décrets d'application qui ont précisé ses modalités au fil des années. L'objectif principal était de rendre la gouvernance des copropriétés plus agile, leur gestion financière plus transparente et leur adaptation aux enjeux environnementaux plus efficace.

Simplification des règles de gouvernance et de prise de décision

L'un des axes majeurs de la loi ELAN a été la volonté de fluidifier les prises de décision en Assemblée Générale (AG), souvent perçues comme lourdes et complexes. * Assouplissement des majorités de vote : La loi ELAN a cherché à simplifier les règles de vote en AG, notamment pour les travaux. L'article 25-1 de la loi de 1965 a été renforcé, permettant l'approbation de nombreux travaux d'amélioration à la majorité simple des voix exprimées (article 24) lorsque le coût est modéré, ou à la majorité de l'article 25 pour des travaux plus importants. Cette évolution facilite la réalisation de projets nécessaires sans bloquer les initiatives par des exigences de double majorité (article 26) trop strictes. * Vote par correspondance et AG à distance : Pour encourager la participation et s'adapter aux contraintes modernes (notamment la crise sanitaire qui a suivi), la loi ELAN a officialisé la possibilité de voter par correspondance avant l'AG. Elle a également ouvert la voie à la tenue d'Assemblées Générales à distance, par visioconférence ou tout autre moyen de communication électronique permettant l'identification des copropriétaires et la retransmission effective des débats. Cette innovation a changé la donne pour de nombreuses copropriétés rennaises, permettant de maintenir une activité décisionnelle même en période de restrictions. Pour en savoir plus sur les modalités de vote, consultez notre article sur le vote en Assemblée Générale et les majorités. * Renforcement du rôle du Conseil Syndical : Le Conseil Syndical, interface essentielle entre le syndic et les copropriétaires, a vu son rôle conforté. La loi ELAN a insisté sur son pouvoir de contrôle et d'assistance du syndic, notamment dans la préparation des AG et le suivi des contrats.

Renforcement de la gestion financière des copropriétés

La transparence et l'anticipation financière sont au cœur des préoccupations de la loi ELAN, s'appuyant sur les bases posées par la loi ALUR de 2014. * Le fonds de travaux ALUR généralisé et précisé : Initialement introduit par la loi ALUR, l'obligation de constituer un fonds de travaux a été généralisée par la loi ELAN à toutes les copropriétés (sauf exceptions spécifiques liées à la taille ou à la jeunesse de l'immeuble). Ce fonds, alimenté par une cotisation annuelle minimale de 5% du budget prévisionnel, vise à anticiper le financement des travaux importants (rénovation énergétique, ravalement, gros entretiens) sans avoir à solliciter des appels de fonds exceptionnels trop lourds pour les copropriétaires. C'est un outil essentiel pour la pérennité du patrimoine immobilier à Rennes et dans toute la Bretagne. * Le Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) : La loi ELAN a posé les jalons pour la généralisation du Plan Pluriannuel de Travaux. Un décret du 28 juillet 2023 (n° 2023-698) est venu concrétiser cette obligation, qui entrera en vigueur progressivement entre 2024 et 2029 selon la taille de la copropriété. Le PPT est un document stratégique prévoyant sur dix ans les travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants, à la réalisation d'économies d'énergie et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre. Il est directement lié au fonds de travaux. Pour une compréhension approfondie, nous vous invitons à lire notre article sur le Plan Pluriannuel de Travaux en copropriété. * Compte bancaire séparé : L'obligation pour les syndics professionnels de détenir un compte bancaire séparé au nom de chaque copropriété qu'ils gèrent a été réaffirmée et renforcée. Cette mesure garantit une totale transparence sur les flux financiers et protège les fonds des copropriétaires en cas de défaillance du syndic.

Accélération de la transition énergétique et de l'entretien des bâtiments

Face aux enjeux climatiques, la loi ELAN a intégré des dispositions visant à accélérer la rénovation énergétique des copropriétés. * Audit énergétique et DPE collectif : La loi a renforcé les obligations en matière d'information énergétique, notamment pour les copropriétés dotées d'une installation de chauffage ou de refroidissement collective. L'audit énergétique, ou plus récemment le DPE collectif, sont devenus des outils clés pour identifier les gisements d'économies d'énergie et orienter les décisions de travaux. À Rennes, où le parc immobilier est varié, de nombreux immeubles anciens peuvent bénéficier de ces diagnostics pour améliorer leur performance énergétique. N'hésitez pas à consulter notre article sur l'audit énergétique en copropriété à Rennes. * Carnet d'entretien de l'immeuble : L'obligation de tenir un carnet d'entretien, qui recense l'ensemble des informations relatives à l'entretien et aux travaux réalisés sur l'immeuble, a été réaffirmée. C'est un outil essentiel pour une gestion préventive et une valorisation à long terme du bien.

Modernisation du rôle et des obligations du syndic

La loi ELAN a également eu un impact significatif sur la profession de syndic, dans la lignée de la loi Hoguet qui encadre les métiers de l'immobilier. * Contrat-type de syndic : Pour plus de clarté et éviter les clauses abusives, la loi ELAN a généralisé l'utilisation d'un contrat-type de syndic, définissant précisément les prestations incluses dans le forfait de