Les règles de majorité en assemblée générale de copropriété

L'assemblée générale est l'organe décisionnel de la copropriété. C'est lors de cette réunion annuelle (ou extraordinaire) que les copropriétaires votent les décisions relatives à la gestion de leur immeuble. Mais toutes les décisions ne requièrent pas la même majorité : selon leur nature et leur importance, la loi prévoit quatre niveaux de majorité distincts. Comprendre ces règles est essentiel pour participer efficacement aux votes.

Les principes généraux du vote

Le droit de vote

Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa quote-part de parties communes, exprimée en tantièmes. Un copropriétaire détenant 150/10 000 tantièmes dispose de 150 voix. Ce principe est fixé par l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965.

Règle importante : si un copropriétaire détient plus de la moitié des tantièmes, ses voix sont réduites à la somme des voix des autres copropriétaires présents ou représentés. Cette règle évite qu'un seul copropriétaire ne puisse imposer ses décisions.

La représentation

Un copropriétaire peut se faire représenter par un mandataire de son choix, porteur d'un pouvoir écrit. Le mandataire vote au nom et pour le compte du copropriétaire absent. Un même mandataire peut détenir plusieurs pouvoirs, dans la limite de trois mandats (sauf si le total des voix dont il dispose ne dépasse pas 10 % des voix du syndicat).

Le quorum

Contrairement à une idée répandue, il n'existe pas de quorum obligatoire pour la tenue d'une assemblée générale de copropriété en première convocation. L'assemblée peut valablement se tenir quel que soit le nombre de copropriétaires présents ou représentés. En revanche, les majorités requises pour chaque décision doivent être atteintes.

La majorité simple - Article 24

Le principe

La majorité de l'article 24 est la majorité des voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. C'est la majorité la plus facile à obtenir, car elle ne tient compte que des votants effectifs.

Les décisions concernées

La majorité simple s'applique à toutes les décisions qui ne relèvent pas expressément d'une autre majorité. Elle couvre notamment :

• L'approbation des comptes et le quitus au syndic
• Le vote du budget prévisionnel
• Les travaux d'entretien courant des parties communes
• L'approbation du carnet d'entretien
• La décision de réaliser un audit énergétique
• Les adaptations du règlement intérieur
• La ratification de certains contrats de faible montant

Exemple concret

Lors d'une AG à Rennes réunissant des copropriétaires représentant 6 000 tantièmes sur 10 000 (présents + représentés + vote par correspondance), la majorité simple est atteinte à 3 001 voix. Les copropriétaires absents et non représentés ne comptent pas dans le calcul.

La majorité absolue - Article 25

Le principe

La majorité de l'article 25 est la majorité des voix de tous les copropriétaires, qu'ils soient présents, représentés, votant par correspondance ou absents. C'est une majorité plus exigeante car le calcul porte sur la totalité des tantièmes de la copropriété.

Les décisions concernées

Cette majorité est requise pour les décisions importantes :

• L'élection ou la révocation du syndic
• L'élection des membres du conseil syndical
• La délégation de pouvoir au conseil syndical
• L'autorisation de travaux affectant les parties communes
• L'autorisation de travaux privatifs touchant les parties communes ou l'aspect extérieur
• La souscription ou la modification du contrat d'assurance
• L'installation de compteurs individuels (eau, chauffage)
• L'autorisation de travaux d'accessibilité

La passerelle article 25-1

Si la majorité de l'article 25 n'est pas atteinte mais que le projet recueille au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, l'assemblée générale peut immédiatement procéder à un second vote à la majorité simple (article 24). Cette passerelle, prévue à l'article 25-1, facilite la prise de décision en évitant de devoir reconvoquer une assemblée.

Exemple concret

Dans une copropriété de 10 000 tantièmes, la majorité de l'article 25 est de 5 001 voix, quel que soit le nombre de copropriétaires présents. Si seulement 4 500 voix sont réunies mais que le projet obtient 3 400 voix favorables (soit plus du tiers de 10 000), un second vote peut être organisé immédiatement à la majorité simple des présents.

La double majorité - Article 26

Le principe

L'article 26 impose une double condition : la décision doit être approuvée par la majorité des copropriétaires (en nombre de personnes) représentant au moins les deux tiers des voix de l'ensemble des copropriétaires.

Les décisions concernées

Cette majorité renforcée est réservée aux décisions modifiant substantiellement les conditions de vie dans la copropriété :

• La modification du règlement de copropriété relative à la jouissance des parties privatives ou communes
• La modification de la répartition des charges
• Les actes de disposition sur les parties communes (vente d'un local technique, concession d'un droit de passage)
• La suppression du poste de gardien ou concierge
• Les travaux d'amélioration (hors rénovation énergétique qui bénéficie d'un régime dérogatoire)

La passerelle article 26-1

De même qu'à l'article 25, si le projet n'atteint pas la double majorité mais recueille l'approbation de la majorité des copropriétaires présents ou représentés représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée peut être convoquée dans les trois mois. Lors de cette seconde assemblée, la décision est prise à la majorité de l'article 25.

Exemple concret

Dans une copropriété de 40 copropriétaires totalisant 10 000 tantièmes, la double majorité requiert au minimum 21 copropriétaires favorables (majorité en nombre) représentant au moins 6 667 voix (deux tiers des tantièmes).

L'unanimité

Le principe

L'unanimité requiert le vote favorable de tous les copropriétaires sans exception. C'est la majorité la plus contraignante et la plus difficile à obtenir.

Les décisions concernées

L'unanimité est exigée pour les décisions qui portent atteinte aux droits fondamentaux des copropriétaires :

• L'aliénation (vente) des parties communes nécessaires au respect de la destination de l'immeuble
• La modification de la destination de l'immeuble
• La suppression d'un lot de copropriété
• La modification de la répartition des tantièmes de copropriété
• La surélévation de l'immeublé (avec des exceptions)

Une majorité pratiquement impossible à réunir

En pratique, l'unanimité est très difficile à obtenir, surtout dans les grandes copropriétés. L'absence d'un seul copropriétaire non représenté suffit à bloquer la décision. C'est pourquoi le législateur a progressivement réduit le nombre de décisions soumises à l'unanimité.

Les règles de vote par correspondance

Un dispositif récent

Depuis la réforme de 2020 (ordonnance du 30 octobre 2019), les copropriétaires peuvent voter par correspondance via un formulaire standardisé joint à la convocation. Ce vote à la même valeur qu'un vote en présentiel et est décompté dans les différentes majorités.

Le vote par correspondance a facilité la participation des copropriétaires éloignés ou peu disponibles. À Rennes et en Ille-et-Vilaine, nous constatons une augmentation significative de la participation aux AG grâce à ce dispositif.

Conseils pratiques pour les copropriétaires

Préparer l'assemblée

• Étudiez l'ordre du jour et les documents joints à la convocation
• Identifiez les résolutions qui nécessitent une majorité renforcée
• Échangez avec les autres copropriétaires et le conseil syndical avant l'AG
• Si vous ne pouvez pas être présent, donnez un pouvoir avec instructions de vote

Pendant l'assemblée

• Vérifiez la feuille de présence et le décompte des tantièmes
• Demandez des explications si une résolution n'est pas claire
• Notez les résultats des votes pour les comparer au procès-verbal

Après l'assemblée

• Consultez le procès-verbal dans le délai d'un mois
• Contestez dans les deux mois si une décision vous semble irrégulière

L'accompagnement Partner Immobilier

La maîtrise des règles de majorité est essentielle pour une assemblée générale productive et juridiquement solide. Chez Partner Immobilier, syndic de copropriété à Rennes depuis 1990, nous veillons à la parfaite régularité des votes et accompagnons les copropriétaires dans la compréhension des mécanismes décisionnels.

Vous avez des questions sur le fonctionnement de votre assemblée générale ? Contactez-nous pour bénéficier de notre expertise en Ille-et-Vilaine.