Trêve hivernale : droits et obligations pour propriétaires et locataires

La trêve hivernale est une periode pendant laquelle aucune expulsion locative ne peut etre executee, sauf exceptions. Ce dispositif, ancre dans le droit francais depuis 1956, protege les occupants de logement contre l'expulsion pendant les mois les plus froids. Pour les propriétaires bailleurs à Rennes, il est essentiel d'en comprendre les contours pour planifier leur strategie face aux loyers impayés.

Les dates de la trêve hivernale

La periode légale

La trêve hivernale s'etend chaque annee du 1er novembre au 31 mars. Pendant ces cinq mois, aucun locataire ne peut etre expulse de son logement, meme si une décision de justice ordonnant l'expulsion a ete prononcee.

L'historique du dispositif

Instauree par l'abbe Pierre en 1956 apres l'hiver meurtrier de 1954, la trêve hivernale a ete progressivement etendue. Initialement limitee du 1er decembre au 15 mars, elle couvre desormais cinq mois complets. La loi ALUR de 2014 a confirme les dates actuelles et precisee les exceptions.

Les consequences pratiques

Pour un propriétaire rennais qui obtient un jugement d'expulsion en octobre, l'exécution effective ne pourra intervenir qu'a compter du 1er avril. Ce délai de cinq a six mois s'ajoute aux délais de procédure judiciaire, ce qui peut porter la duree totale de l'impayé a plus de deux ans.

Ce qui est interdit pendant la trêve hivernale

L'expulsion physique

Le commissaire de justice (huissier) ne peut pas proceder à l'expulsion du locataire pendant la trêve, meme avec le concours de la force publique. Toute tentative d'expulsion pendant cette periode est illégale et expose le propriétaire à des sanctions penales.

La coupure des fluides

Le fournisseur d'électricité, de gaz ou d'eau ne peut pas proceder à la coupure de l'alimentation du logement pendant la trêve hivernale pour impayé, y compris lorsque le contrat est au nom du locataire. Cette protection s'etend à l'ensemble des residences principales.

L'expulsion de fait

Le propriétaire ne peut en aucun cas proceder à une expulsion de fait : changer les serrures, couper le chauffage, retirer des équipements essentiels. Ces actes constituent une violation de domicile, passible de trois ans d'emprisonnement et de 30 000 euros d'amende.

Les exceptions à la trêve hivernale

Les squatteurs

Depuis la loi du 27 juillet 2023, les squatteurs (personnes entrees dans le logement par voie de fait) ne beneficient pas de la trêve hivernale. Le propriétaire peut obtenir leur expulsion à tout moment de l'annee, y compris pendant les mois d'hiver.

Le relogement assure

L'expulsion peut etre executee pendant la trêve si le locataire beneficie d'une solution de relogement adaptee a ses besoins (composition familiale, localisation). En pratique, cette exception est rarement mise en oeuvre en Ille-et-Vilaine en raison de la tension du marche locatif.

Les logements faisant l'objet d'un arrete de peril

Lorsque le logement présente un danger pour la sécurité des occupants (arrete de peril imminent), l'evacuation peut etre ordonnee pendant la trêve, mais il ne s'agit pas d'une expulsion locative au sens strict.

Les procédures maintenues pendant la trêve

La procédure judiciaire

Si l'expulsion est suspendue, toutes les autres étapes de la procédure se poursuivent normalement pendant la trêve hivernale. Le propriétaire peut :

• Envoyer des mises en demeure et des relances
• Faire delivrer un commandement de payer par un commissaire de justice
• Assigner le locataire devant le tribunal judiciaire de Rennes
• Obtenir un jugement d'expulsion

L'intérêt d'agir pendant la trêve

Il est strategiquement pertinent d'engager la procédure pendant la trêve hivernale pour etre en mesure de faire executer l'expulsion des le 1er avril. Les délais de procédure (deux mois du commandement de payer, convocation au tribunal, jugement) correspondent approximativement à la duree de la trêve.

Le signalement à la CAF

Le propriétaire doit signaler l'impayé à la Caisse d'allocations familiales, que l'on soit ou non en trêve hivernale. Ce signalement conditionne le maintien du versement direct de l'aide au logement au bailleur.

L'impact sur la strategie du propriétaire

Anticiper les délais

À Rennes comme dans toute la France, la combinaison des délais de procédure et de la trêve hivernale impose au propriétaire d'agir sans attendre des le premier impayé. Un impayé survenant en septembre, traite immediatement, peut aboutir à un jugement avant le 1er novembre et à une expulsion des le 1er avril.

Securiser son investissement en amont

La meilleure protection contre les consequences de la trêve hivernale reste la prevention : selection rigoureuse du locataire, souscription d'une assurance loyers impayés et suivi regulier des paiements. Chez Partner Immobilier, ces mesures preventives font partie integrante de notre mission de gestion locative.

Provisionner les pertes potentielles

Le propriétaire doit integrer dans son plan financier la possibilite de ne percevoir aucun loyer pendant la duree de la trêve, voire au-dela si la procédure se prolonge. Le dépôt de garantie et l'assurance GLI attentuent cet impact, mais ne l'eliminent pas totalement.

Les droits du locataire pendant la trêve

Le maintien dans les lieux

Le locataire beneficie du droit de se maintenir dans le logement pendant toute la duree de la trêve, meme en l'absence de titre d'occupation valable (bail resilie par jugement).

L'obligation de payer les indemnites d'occupation

Le maintien dans les lieux ne dispense pas le locataire de son obligation de payer des indemnites d'occupation equivalentes au loyer. Le juge peut d'ailleurs majorer ces indemnites pour tenir compte du prejudice subi par le propriétaire.

L'accompagnement social

Les services sociaux departementaux d'Ille-et-Vilaine sont mobilises pendant la trêve pour proposer des solutions de relogement et d'accompagnement aux locataires en difficulte. Le propriétaire peut signaler la situation pour faciliter la recherche d'une issue amiable.

L'accompagnement Partner Immobilier

Notre équipe de gestion locative à Rennes maitrise les enjeux de la trêve hivernale et adapte la strategie de recouvrement en consequence. Nous engageons les procédures en amont pour optimiser les délais, coordonnons les interventions du commissaire de justice et assurons un suivi rigoureux jusqu'a la resolution du litige.

---

Vous faites face à une situation d'impayé à l'approche de la trêve hivernale ? Contactez-nous pour une prise en charge rapide.